Droit des baux d’habitation
Maître Cassandra RIBEIRO intervient en matière de bail d’habitation, tant au stade de la rédaction du contrat de bail qu’à l’occasion de tout type de contentieux lié à l’exécution du contrat.
Qu’est-ce qu’un bail d’habitation ?
Explication
Le bail est le contrat qui lie un bailleur et son locataire preneur.
Il existe plusieurs types de bail :
bail d’habitation / bail commercial / bail professionnel / bail mixte ; bail meublé / non meublé ; bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 / bail soumis à la loi du 1er septembre 1948, etc.
L’objet du contrat de bail consiste principalement en la mise à disposition par le bailleur d’un bien qui lui appartient ou dont il a l’usufruit, en contrepartie du versement par le locataire qui jouit de ce bien d’un loyer mensuel.
Aussi bien le bailleur que le locataire jouissent de droits et sont soumis à des devoirs.
suis-je concerné ?
• Vous avez acquis un bien et souhaitez pouvoir le mettre
en location sereinement, grâce à un contrat de bail adapté
et exhaustif ?
• Votre locataire ne règle pas ses loyers et charges ou est
à l’origine de graves manquements (ex : troubles du voisinage),
et vous souhaitez résilier le contrat de bail ?
• Vous devez reprendre votre bien pour y vivre, le vendre
ou y effectuer des travaux et le locataire refuse de partir ?
• Vous êtes locataire et faites l’objet d’une procédure d’expulsion
que vous contestez, ou pour laquelle vous souhaitez bénéficier
de délais ?
Questions fréquemment posées
Puis-je expulser moi-même un locataire qui ne règle pas son loyer ?
Bien que cette solution soit parfois tentante au vu des délais souvent longs pour obtenir un jugement d’expulsion, il ne faut surtout pas s’introduire au domicile de son locataire pour changer les serrures, car cela constitue une violation de domicile, infraction pénale passible d’un an d’emprisonnement et 15.000 € d’amende (article 226-4 du code pénal).
Pire encore, chercher à mettre son locataire dehors soi-même, en usant de la force, pourrait être assimilé à des violences volontaires (contraventionnelles ou délictuelles selon le nombre de jour d’incapacité totale de travail et les circonstances aggravantes éventuellement retenues).
Seul un huissier de justice assisté des forces de l’ordre pourra procéder à l’expulsion du locataire.
La Préfecture tarde à accorder le concours de la force publique nécessaire pour procéder à l’expulsion, que puis-je faire ?
Bien qu’il soit impossible de procéder à une expulsion sans le concours de la force publique, le bailleur a toujours la possibilité de solliciter de la Préfecture la réparation du préjudice causé par le retard pris dans l’exécution de la décision d’expulsion du fait du refus d’assistance de la force publique.
Ce faisant, le bailleur obtient une réparation par équivalent, sous la forme d’une compensation financière versée par la Préfecture.
À cette fin, Maître RIBEIRO peut se charger de déposer un recours indemnitaire préalable devant le Préfet et, à défaut de réponse, saisir le tribunal administratif d’un recours en excès de pouvoir.
Je suis locataire et j’ai reçu un jugement d’expulsion, dois-je quitter les lieux immédiatement ?
Non, vous n’avez pas à partir immédiatement :
La loi française impose au bailleur de respecter une procédure d’expulsion assortie de plusieurs étapes :
– signification de la décision
– délivrance d’un commandement de quitter les lieux
– obtention du concours de la force publique.
Par ailleurs, aucune expulsion ne saurait intervenir en période de trêve hivernale, à l’exception des squatteurs.
Le locataire peut par ailleurs saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais de paiement et/ou pour se reloger si toutefois de tels délais n’ont pas déjà été octroyés par le juge des contentieux de la protection dans son jugement d’expulsion.
Comment puis-je vous aider ?
Rédaction de contrats de bail
Procédures d’expulsion et recouvrement de la dette locative
Contentieux des baux, soumis à la loi du 6 juillet 1989
Congés aux fins de vente
Contentieux des baux soumis à loi du 1er septembre 1948
Congés aux fins de reprise pour habiter ou pour motifs légitimes
L’approche de maître ribeiro
Du côté des Bailleurs :
Du côté des locataires :
Me RIBEIRO vérifie, par une analyse approfondie des pièces adverses, que la procédure d’expulsion diligentée par le bailleur est régulière et, le cas échéant, fait en sorte d’obtenir des délais de paiement de la dette locative, voire des délais pour quitter les lieux.
Optimisation des délais
Les procédures d’expulsion sont souvent longues, et il est vivement recommandé de s’entourer de professionnels du droit (avocats et huissiers de justice) réactifs et compétents afin d’optimiser au mieux les délais et les coûts afférents.
Plus de sérénité
Une rédaction précise, complète et adaptée du bail de location est un outil précieux pour éviter les difficultés ultérieures, notamment en cas de survenance d’un litige aboutissant à la saisine du tribunal.
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